Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, Türk Borçlar Kanunu ile güçlü biçimde korunur. Kiraya veren, sözleşme süresi dolsa bile kiracıyı ancak kanunda sayılan sebeplerden birinin varlığı hâlinde ve çoğu zaman kısa sürelere uyarak tahliye ettirebilir.
Başlıca tahliye sebepleri
- İhtiyaç: Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı (TBK m. 350).
- Yeniden inşa: Kiralananın esaslı onarımı, genişletilmesi veya yeniden inşası gerekip bu sırada kullanımın imkânsız olması.
- Yeni malikin ihtiyacı: Taşınmazı sonradan edinen kişinin ihtiyacı; edinmeden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapılması ve altı ay sonra dava açılması gerekir (TBK m. 351).
- Tahliye taahhüdü: Kiracının, kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak verdiği tahliye taahhüdü; taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde takip veya dava gerekir (TBK m. 352/1).
- İki haklı ihtar: Bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtara sebep olunması (TBK m. 352/2).
- On yıllık uzama süresi: On yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sebep göstermeksizin sona erdirebilir (TBK m. 347).
Kira borcunun ödenmemesi
Kiracının kira bedelini ödememesi hâlinde, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün süre verilerek yazılı ihtarda bulunulabilir ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilebilir. Uygulamada bu yol çoğunlukla icra takibi yoluyla işletilir: kiracıya otuz günlük ödeme süresi içeren ödeme emri gönderilir ve süresinde ödeme yapılmazsa icra hukuk mahkemesinden tahliye istenebilir.
Zorunlu arabuluculuk
1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. İcra takibi yoluyla yapılan tahliye talepleri ise bu zorunluluğun dışındadır. Hangi yolun daha hızlı sonuç vereceği, somut duruma göre değerlendirilmelidir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukata danışmanızı öneririz.